С услугами оценщиков рано или поздно приходится сталкиваться почти всем. Подавляющее большинство заказчиков данного вида работ – люди, желающие оформить ипотеку; также оценка является необходимой процедурой при оформлении наследства, проведении рефинансирования, разделе имущества в судебном порядке и в некоторых других случаях. В настоящей статье описаны нюансы оценки квартиры, часто вызывающие недоумение со стороны заказчиков.

В первую очередь нужно понимать, что в своей работе оценщик руководствуется действующим законодательством. Основными нормативными актами в работе оценщика являются ФЗ 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральные стандарты оценки. Именно эти документы регламентируют ряд аспектов, зачастую вызывающих у заказчиков вопросы. В частности, это касается:

• обязательности проведения осмотра оцениваемого имущества (осмотр обязателен всегда, за исключением определения стоимости на ретроспективную дату, например, оценка для наследства проводится на дату смерти);
• необходимости указания в отчете предполагаемого использования результатов проведения оценки (например, «Для использования в ходе судебного разбирательства»); по этой причине нельзя заказать один отчет для разнородных целей, например, для оформления наследства и раздела имущества;
• наличия в отчете фотографий оцениваемого имущества, дающих представление о его состоянии, применительно к квартире – о состоянии всех помещений квартиры (в том числе и тех, в которых проведена перепланировка или переустройство). Часто возникает ситуация, когда при заказе отчета для оформления ипотеки одним из условий банка выступает соответствие планировочного решения квартиры указанному в технической документации, что вызывает просьбы со стороны клиентов оценочной организации не фотографировать то или иное помещение. Для оценщика идти на встречу клиенту в этом случае означает нарушать требования законодательства.

В большинстве случаев при определении стоимости квартир оценщик использует один подход – сравнительный, однако существуют компании, которые используют помимо сравнительного подхода еще и затратный или доходный. В соответствии с законодательством, оценщик обязан применить все три подхода к оценке или обосновать невозможность применения того или иного подхода, поэтому некорректно утверждать, что один отчет лучше другого за счет того, что в нем использовано два подхода вместо одного.

В рамках сравнительного подхода при оценке квартир обычно применяется метод прямого сравнения продаж, однако оценщик вправе самостоятельно принимать решение о применяемых методах. Метод прямого сравнения продаж заключается в подборе на рынке квартир, наиболее сходных с оцениваемой. Учитываются такие параметры, как местоположение, планировочное решение, число комнат, этаж расположения и другие. Число отбираемых квартир не может быть менее трех, однако многие пользователи отчетов, например банки, требуют большее число аналогов – как правило, четыре – шесть. Данное требование направлено на минимизацию возможности искажения стоимости: на развитом рынке легко найти две – три квартиры, выставленные по более высокой цене, что создает возможность для завышения стоимости оцениваемой квартиры. Когда требуется шесть аналогов, варьировать ценой существенно сложнее.

Как правило, на рынке удается обнаружить объекты, не совсем аналогичные с оцениваемой квартирой. Например, оцениваемая квартира расположена на третьем этаже, а аналог – на первом. Поскольку этаж расположения влияет на стоимость квартиры, это различие нужно учесть в расчете. Для этого проводится корректировка: стоимость квартиры – аналога умножается на некий коэффициент, учитывающий различие в стоимости квартир, расположенных на первом и средних этажах. Величина этого коэффициента может определяться расчетным путем или приниматься на основе результатов опроса большого числа экспертов, которыми в данном случае могут выступать риэлторы. В отчете оценщик обязан прописать, на каком основании он принял ту или иную величину поправочного коэффициента.

Важной корректировкой является корректировка на торг, учитывающая, что обычно цена сделки ниже цены, по которой объект выставлен на открытом рынке. Для квартир скидка на торг обычно варьируется от 2,5% до 5%. Соответственно, для квартиры стоимостью порядка двух миллионов скидка на торг составит 50 – 100 тыс. рублей. Очень часто заказчик оценки не учитывает этой скидки или полагает спорным ее размер, однако учет скидки на торг является обязательным требованием при оценке квартиры для оформления ипотеки.

Бывают случаи, что при продаже квартиры продавцы оставляют встроенную мебель, включая ее в стоимость квартиры. Банк, выдавая ипотечный кредит, принимает в залог только саму квартиру, поэтому при оценке наличие мебели учитываться не будет. В подобных ситуациях, как правило, стоимость, определенная оценщиком, оказывается ниже цены сделки.

Последним важным моментом, на который стоит обратить внимание, является корректное исчисление площади оцениваемой квартиры. В соответствии с п.5 ст.15 Жилищного кодекса, в общую площадь не включается площадь балконов, лоджий, веранд и террас. Поэтому при проведении оценки площадь квартиры будет определена без учета этих помещений. Непонимание этого вопроса часто приводит к завышенным ожиданиям со стороны заказчиков услуг.