Как формируется стоимость и на что она влияет?
Невероятно большие размеры нашей страны вынуждают государство искать эффективные меры по управлению своими территориями, именно поэтому существует рыночная и кадастровая стоимость недвижимости. Последняя от первой отличается тем, что вычисляется на основании усредненных показателей с применением методов массовой оценки.
Эти работы проводятся не чаще одного раза в три года, но и не реже пяти лет, и служат для установления справедливой базы налогообложения и расчета арендной платы. Также кадастровая стоимость учитывается при выкупе участка из государственной и муниципальной собственности, а для Санкт-Петербурга и Москвы на нее опираются при снятии запрета на строительство, если участок был приобретен по льготной цене. Государство же на основании данных о кадастровой стоимости может осуществлять эффективное планирование развития тех или иных территорий.
Причины несоответствия рыночной и кадастровой стоимости
Несмотря на положительные стороны этого процесса, такой подход имеет и негативные последствия: в некоторых ситуациях установленная кадастровая стоимость является несправедливой, а иногда даже отличается от рыночной в несколько раз. Это вызвано тем, что при массовой оценке не учитываются многие факторы. К ним относятся:
- Обременения и ограничения на использование недвижимости, о которых нет записей в государственном кадастре.
- Фактическое функциональное использование объектов.
- Соотношения спроса и предложения на рынке.
- Использование при расчете нерыночных показателей норм капитализации дохода и от использования недвижимости.
Есть и другие, менее значительные факторы, например, если на участке нет строений и за ним не зарегистрирован вид разрешенного использования, то кадастровая стоимость рассчитывается по самой высокой цене объекта, за которую можно его продать. Связаны эти «недоработки» с тем, что невозможно при массовой кадастровой оценке выявить особенности абсолютно всех объектов недвижимости.
Как исправить несправедливо установленную кадастровую стоимость?
Согласно закону для того, чтобы оспорить результаты кадастровой оценки у человека есть два пути.
Первый — предоставить подтверждение недостоверности использованных при расчете данных. Для этого необходимо подать в органы кадастра запрос о предоставлении сведений, на основании которых проводилась государственная оценка. После этого с обоснованием ошибки надо обратиться в комиссию по рассмотрению споров, которая в течение месяца, при положительном исходе, вынесет решение о переоценке.
Но результатом переоценки можно все равно остаться недовольным, поэтому более предпочтителен второй путь — заручится отчетом о рыночной стоимости на дату проведения государственной оценки. После этого физические лица могут обращаться с ним либо в комиссию, либо в арбитражный суд, а юридические лица должны пройти эти инстанции поочередно. В плане прогнозируемости результата и скорости его получения этот путь является приоритетным. Что же касается шансов на успех, то статистика 2013-2014 годов показывает, что 7 из 10 таких споров люди выигрывали и суд утверждал кадастровую стоимость на уровне рыночной.